Musikhaus Chunrat
8. November 2013
Das Musikhaus Chunrat ist seit April 2008 in Betrieb, wird rege genutzt und geschätzt. Wie die Folgekosten verbindlich geregelt werden, war bisher nicht klar. Deshalb unterbreitet der Stadtrat an der Bürgerversammlung vom 28. November 2013 Bericht und Antrag.
Angeregt wurde dieses Projekt von der Musikschule Oberes Rheintal (MSO) und der Stadtmusik Altstätten (SMA) im Frühjahr 2004 wegen der grossen Raumprobleme für den Musikunterricht. Das Bedürfnis und die Notwendigkeit für ein Musikhaus waren ausgewiesen. Der vorgeschlagene Neubau an der Churerstrasse überzeugte.
Die Stadt als Eigentümerin des Grundstücks realisierte den Neubau in Partnerschaft mit der Primarschulgemeinde Altstätten (PSA), der Oberstufenschulgemeinde Altstätten (OSA), der MSO und der SMA.
Die Stimmberechtigten der PSA, der OSA und der Stadt genehmigten an den Bürgerversammlungen vom 1. Dezember 2005 die Projektierungskredite und am 30. November 2006 die Baukredite. Im Dezember 2008 stimmten die Stimmberechtigten der Stadt einem Nachtragskredit von Fr. 79‘000 für die Anschlusstaxen und die Baubewilligungsgebühren zu.
Die Realisierung dieses wichtigen Kultur- und Jugendprojektes war nie umstritten. Nur dank der Sponsorenbeiträge, welche die Initianten der MSO und der SMA zusagten, war der Neubau gesichert. Der Stadtrat verlangte die gesamte Restfinanzierung, das Amt für Gemeinden des Kantons St. Gallen (Finanzausgleich) 20 %.
Bauabrechnung
Für die Projektierung sind Aufwendungen von Fr. 142‘900 entstanden. Die MSO und die SMA beteiligten sich mit Fr. 43‘000 oder 30 %, die PSA mit Fr. 37‘500, die OSA mit Fr. 27‘500 und die Stadt mit Fr. 34‘900.
Für den Abbruch der ehemaligen Kaserne und den Neubau betragen die Baukosten laut Abrechnung vom 14. Oktober 2013 2,759 Mio. Franken. Der Kostenvoranschlag hat Investitionen von 2,815 Mio. Franken vorgesehen. Die Stadt ist Eigentümerin des Grundstücks. Mit dem Grundstückwert von Fr. 284‘000 ergeben sich Gesamtkosten von 3,043 Mio. Franken.
Diese Investitionen finanzierten die PSA mit Fr. 570‘000, die OSA mit Fr. 380‘000, die Stadt mit 1,038 Mio. Franken und Dritte mit Fr. 2‘000. Zu Lasten der MSO und der SMA verblieb ein Restbetrag von 1,053 Mio. Franken oder 34,61 %. Aus Sponsorenbeiträgen leisteten die MSO und SMA einen Beitrag von Fr. 954‘000. Die Restschuld von Fr. 99‘000 ist in der Zeit von 2008 bis 31. Mai 2013 aus den Mietzinseinnahmen der MSO und Dritter getilgt worden. Dies ist aussergewöhnlich und erfolgte im Einvernehmen mit dem Stadtrat und den beiden Schulräten.
Verhandlungen Folgekosten
Die Standpunkte des Stadtrats und der übrigen Partner in Bezug auf die Ausgestaltung des Eigentums, der Folgekosten und der Verträge waren sehr verschieden. Der Stadtrat wollte die zukünftigen Kosten optimieren. Die MSO und die SMA verlangten wegen des geleisteten Finanzbeitrages von insgesamt Fr. 997‘000 (Projekt und Neubau) eine unentgeltliche Raumnutzung. Dies auch unter dem Aspekt der Gleichberechtigung gegenüber anderen Vereinen.
Vergleiche
Die Stadt ist Eigentümerin von verschiedenen Gebäuden und Anlagen, die öffentliche Aufgaben erfüllen und/oder im öffentlichen Interesse stehen. Zum Beispiel werden für kommerzielle Veranstaltungen auf dem Allmendplatz Gebühren erhoben. Bei Sport- und Schiessanlagen verlangt die Stadt keine Benutzungsentschädigung. Das Diogenes Theater bezahlt eine reduzierte Miete von Fr. 4‘000 pro Jahr. Für die Bibliothek Reburg wird die ortsübliche Miete von Fr. 59‘200 (2013) pro Jahr durch die Stadt übernommen und im Sinn der Transparenz in der Laufenden Rechnung als Aufwand und Ertrag ausgewiesen (Einnahmeverzicht durch die Stadt).
Abklärungen
Im Herbst 2011 wollte der Stadtrat Klarheit über die Mietwerte für das Musikhaus. Er beauftragte einen ausgewiesenen Profi mit einer Liegenschaftsbewertung. Er hat die Mietwerte für die Räume der MSO auf Fr. 17‘700, die SMA auf Fr. 51‘500 und der Schulen auf Fr. 61‘700 festgelegt.
Prof. Dr. I. Häner klärte im Auftrag des Stadtrats die rechtliche Situation in Bezug auf die Folgekosten und die Nutzungsvereinbarungen ab. Unter Berücksichtigung des zukünftigen grossen Unterhalts und der Erneuerung kann die Stadt als Eigentümerin des Grundstückes für das Musikhaus Benutzungsgebühren verlangen. Sie berechnete die Benutzungsgebühren auf total Fr. 41‘630, davon SMA Fr. 15‘195, Schulen Fr. 20‘607 und SMO Fr. 5‘828.
Stellt die Stadt ihren Partnern die Räume des Musikhauses unentgeltlich zur Verfügung, bedeutet dies einen Einnahmeverzicht. Der Finanzausgleich verpflichtet die Gemeinden, sämtliche Einnahmen zu generieren. Ein Einnahmeverzicht stellt eine Ausgabe dar, die je nach Kompetenz der Gemeindeordnung zu genehmigen ist. Basis für den Einnahmeverzicht sind die Mietwerte.
Die Lösung
Der Stadtrat hat über die Folgekosten an der Sitzung vom 23. September 2013 entschieden. Die Schulen und die Stadt betreiben das Musikhaus. Die Schulen sind für die Verwaltung besorgt. Die Stadt bleibt Alleineigentümerin des Grundstücks.
Die Basis für die Benutzungsgebühren bilden die von einem Profi berechneten Mietwerte. Sie betragen für die Schulen Fr. 61‘700, die SMA Fr. 51‘500 und die MSO Fr. 17‘740 zuzüglich Nebenkosten von Fr. 2‘160.
Die Stadt verzichtet auf die Erhebung der Benutzungsgebühren der Schulen und der SMA. Bei der SMA vor allem unter Berücksichtigung und Wertschätzung der ausserordentlichen Leistungen vor und während des Baus des Musikhauses, des erbrachten Finanzierungsbeitrages von Fr. 43‘000 an die Projektierungskosten und Fr. 954‘000 an die Baukosten, insgesamt Fr. 997‘000, aber auch im Sinne der Gleichberechtigung mit anderen Vereinen. Die MSO hat ihren Mietzins und die Nebenkosten zu entrichten. Auch die Schulen leisteten ihren Finanzierungsbeitrag.
Über die Einnahmeverzichte der Mietzinsen für die Schulen und die SMA entscheiden die Stimmberechtigten an der Bürgerversammlung vom 28. November 2013.
Der kleine Unterhalt belastet die Stadt gemäss Voranschlag 2014 mit Fr. 5‘000 (analog Budget 2013). Die Aufwendungen der Stadt für den grossen Unterhalt werden auf Fr. 17‘000 pro Jahr geschätzt.
Für die Erneuerung nach 25 – 30 Jahren ist die Stadt als Eigentümerin zuständig. Die Kosten werden auf Fr. 612‘500 (25 % des Gebäudewertes) geschätzt. Die Erneuerung ist nie Bestandteil der Folgekosten bei Baukrediten und somit auch nicht Gegenstand des Gutachtens.
Die Nutzungsvereinbarungen sind öffentlich-rechtliche Verträge und mit Ausnahme der Nutzungsvereinbarung der MSO auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Sie können von den Beteiligten gekündigt werden. Die Kündigungsregelungen bestimmen sich nach dem Gesetz und den Nutzungsvereinbarungen.
Das Musikhaus Chunrat ist ein kultureller Leuchtturm, der in die Region ausstrahlt.
Die Stadt als Eigentümerin des Grundstücks realisierte den Neubau in Partnerschaft mit der Primarschulgemeinde Altstätten (PSA), der Oberstufenschulgemeinde Altstätten (OSA), der MSO und der SMA.
Die Stimmberechtigten der PSA, der OSA und der Stadt genehmigten an den Bürgerversammlungen vom 1. Dezember 2005 die Projektierungskredite und am 30. November 2006 die Baukredite. Im Dezember 2008 stimmten die Stimmberechtigten der Stadt einem Nachtragskredit von Fr. 79‘000 für die Anschlusstaxen und die Baubewilligungsgebühren zu.
Die Realisierung dieses wichtigen Kultur- und Jugendprojektes war nie umstritten. Nur dank der Sponsorenbeiträge, welche die Initianten der MSO und der SMA zusagten, war der Neubau gesichert. Der Stadtrat verlangte die gesamte Restfinanzierung, das Amt für Gemeinden des Kantons St. Gallen (Finanzausgleich) 20 %.
Bauabrechnung
Für die Projektierung sind Aufwendungen von Fr. 142‘900 entstanden. Die MSO und die SMA beteiligten sich mit Fr. 43‘000 oder 30 %, die PSA mit Fr. 37‘500, die OSA mit Fr. 27‘500 und die Stadt mit Fr. 34‘900.
Für den Abbruch der ehemaligen Kaserne und den Neubau betragen die Baukosten laut Abrechnung vom 14. Oktober 2013 2,759 Mio. Franken. Der Kostenvoranschlag hat Investitionen von 2,815 Mio. Franken vorgesehen. Die Stadt ist Eigentümerin des Grundstücks. Mit dem Grundstückwert von Fr. 284‘000 ergeben sich Gesamtkosten von 3,043 Mio. Franken.
Diese Investitionen finanzierten die PSA mit Fr. 570‘000, die OSA mit Fr. 380‘000, die Stadt mit 1,038 Mio. Franken und Dritte mit Fr. 2‘000. Zu Lasten der MSO und der SMA verblieb ein Restbetrag von 1,053 Mio. Franken oder 34,61 %. Aus Sponsorenbeiträgen leisteten die MSO und SMA einen Beitrag von Fr. 954‘000. Die Restschuld von Fr. 99‘000 ist in der Zeit von 2008 bis 31. Mai 2013 aus den Mietzinseinnahmen der MSO und Dritter getilgt worden. Dies ist aussergewöhnlich und erfolgte im Einvernehmen mit dem Stadtrat und den beiden Schulräten.
Verhandlungen Folgekosten
Die Standpunkte des Stadtrats und der übrigen Partner in Bezug auf die Ausgestaltung des Eigentums, der Folgekosten und der Verträge waren sehr verschieden. Der Stadtrat wollte die zukünftigen Kosten optimieren. Die MSO und die SMA verlangten wegen des geleisteten Finanzbeitrages von insgesamt Fr. 997‘000 (Projekt und Neubau) eine unentgeltliche Raumnutzung. Dies auch unter dem Aspekt der Gleichberechtigung gegenüber anderen Vereinen.
Vergleiche
Die Stadt ist Eigentümerin von verschiedenen Gebäuden und Anlagen, die öffentliche Aufgaben erfüllen und/oder im öffentlichen Interesse stehen. Zum Beispiel werden für kommerzielle Veranstaltungen auf dem Allmendplatz Gebühren erhoben. Bei Sport- und Schiessanlagen verlangt die Stadt keine Benutzungsentschädigung. Das Diogenes Theater bezahlt eine reduzierte Miete von Fr. 4‘000 pro Jahr. Für die Bibliothek Reburg wird die ortsübliche Miete von Fr. 59‘200 (2013) pro Jahr durch die Stadt übernommen und im Sinn der Transparenz in der Laufenden Rechnung als Aufwand und Ertrag ausgewiesen (Einnahmeverzicht durch die Stadt).
Abklärungen
Im Herbst 2011 wollte der Stadtrat Klarheit über die Mietwerte für das Musikhaus. Er beauftragte einen ausgewiesenen Profi mit einer Liegenschaftsbewertung. Er hat die Mietwerte für die Räume der MSO auf Fr. 17‘700, die SMA auf Fr. 51‘500 und der Schulen auf Fr. 61‘700 festgelegt.
Prof. Dr. I. Häner klärte im Auftrag des Stadtrats die rechtliche Situation in Bezug auf die Folgekosten und die Nutzungsvereinbarungen ab. Unter Berücksichtigung des zukünftigen grossen Unterhalts und der Erneuerung kann die Stadt als Eigentümerin des Grundstückes für das Musikhaus Benutzungsgebühren verlangen. Sie berechnete die Benutzungsgebühren auf total Fr. 41‘630, davon SMA Fr. 15‘195, Schulen Fr. 20‘607 und SMO Fr. 5‘828.
Stellt die Stadt ihren Partnern die Räume des Musikhauses unentgeltlich zur Verfügung, bedeutet dies einen Einnahmeverzicht. Der Finanzausgleich verpflichtet die Gemeinden, sämtliche Einnahmen zu generieren. Ein Einnahmeverzicht stellt eine Ausgabe dar, die je nach Kompetenz der Gemeindeordnung zu genehmigen ist. Basis für den Einnahmeverzicht sind die Mietwerte.
Die Lösung
Der Stadtrat hat über die Folgekosten an der Sitzung vom 23. September 2013 entschieden. Die Schulen und die Stadt betreiben das Musikhaus. Die Schulen sind für die Verwaltung besorgt. Die Stadt bleibt Alleineigentümerin des Grundstücks.
Die Basis für die Benutzungsgebühren bilden die von einem Profi berechneten Mietwerte. Sie betragen für die Schulen Fr. 61‘700, die SMA Fr. 51‘500 und die MSO Fr. 17‘740 zuzüglich Nebenkosten von Fr. 2‘160.
Die Stadt verzichtet auf die Erhebung der Benutzungsgebühren der Schulen und der SMA. Bei der SMA vor allem unter Berücksichtigung und Wertschätzung der ausserordentlichen Leistungen vor und während des Baus des Musikhauses, des erbrachten Finanzierungsbeitrages von Fr. 43‘000 an die Projektierungskosten und Fr. 954‘000 an die Baukosten, insgesamt Fr. 997‘000, aber auch im Sinne der Gleichberechtigung mit anderen Vereinen. Die MSO hat ihren Mietzins und die Nebenkosten zu entrichten. Auch die Schulen leisteten ihren Finanzierungsbeitrag.
Über die Einnahmeverzichte der Mietzinsen für die Schulen und die SMA entscheiden die Stimmberechtigten an der Bürgerversammlung vom 28. November 2013.
Der kleine Unterhalt belastet die Stadt gemäss Voranschlag 2014 mit Fr. 5‘000 (analog Budget 2013). Die Aufwendungen der Stadt für den grossen Unterhalt werden auf Fr. 17‘000 pro Jahr geschätzt.
Für die Erneuerung nach 25 – 30 Jahren ist die Stadt als Eigentümerin zuständig. Die Kosten werden auf Fr. 612‘500 (25 % des Gebäudewertes) geschätzt. Die Erneuerung ist nie Bestandteil der Folgekosten bei Baukrediten und somit auch nicht Gegenstand des Gutachtens.
Die Nutzungsvereinbarungen sind öffentlich-rechtliche Verträge und mit Ausnahme der Nutzungsvereinbarung der MSO auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Sie können von den Beteiligten gekündigt werden. Die Kündigungsregelungen bestimmen sich nach dem Gesetz und den Nutzungsvereinbarungen.
Das Musikhaus Chunrat ist ein kultureller Leuchtturm, der in die Region ausstrahlt.
Zugehörige Objekte
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| Grundsatzentscheid Musikzentrum_04-07-2005 | Download | 0 | Grundsatzentscheid Musikzentrum_04-07-2005 |
| Memorandum Prof. Dr. I. Häner | Download | 1 | Memorandum Prof. Dr. I. Häner |
| Aktennotiz Prof. Dr. I. Häner | Download | 2 | Aktennotiz Prof. Dr. I. Häner |
| Voranschlag 2014 Stadt, Primarschule und Oberstufe Altstätten | Download | 3 | Voranschlag 2014 Stadt, Primarschule und Oberstufe Altstätten |